Opinia Legion Real Estate: czy warto kupować nieruchomości na Bali?

Indonezja dynamicznie się rozwija, liczba turystów rośnie, a doświadczeni inwestorzy bez wahania lokują tu swoje środki. "Wyspa nie jest z gumy, chętnych na zakup przybywa. Jeśli będziesz długo zwlekać, ceny znacząco wzrosną" - mówi Aleksandr Guliaiev. Trzy i pół roku temu założył Legion Real Estate, które stało się największym biurem nieruchomości na wyspie. Redakcja zwróciła się do ekspertów z jednym pytaniem: czy warto kupować nieruchomości na Bali i dlaczego? Oto szczera odpowiedź.

Dlaczego Legion Real Estate? Najważniejsze informacje o ekspertach rynku balijskiego

Aby zrozumieć rynek nieruchomości na Bali, nie wystarczy wiedzieć, gdzie znajdują się najpiękniejsze plaże i najpopularniejsze dzielnice. Trzeba poznać rynek od środka: którzy deweloperzy są naprawdę godni zaufania, które projekty zwracają się najszybciej i jak prawidłowo przeprowadzić transakcję, by nie stracić pieniędzy. W tym Legion Real Estate zna się lepiej niż większość.

Biuro weszło na rynek stosunkowo niedawno - trzy i pół roku temu. Konkurencja wśród agentów nieruchomości na Bali była wtedy słaba, a informacji o lokalnych deweloperach i specyfice zakupu - niewiele. Aleksandr Guliaiev osobiście nawiązywał kontakty z deweloperami, odwiedzał place budowy. Od podstaw stworzył cały system: zebrał zespół prawników, brokerów i specjalistów niszowych, którzy dokładnie sprawdzają każdą inwestycję. Firma opracowała również oprogramowanie IT do monitorowania rzeczywistego obłożenia i rentowności obiektów na całej wyspie. Na podstawie zebranych danych prognozują przyszłą dochodowość inwestycji.

Dziś Legion Real Estate to największe biuro nieruchomości na Bali. Na koncie firmy są setki udanych transakcji, a łączna wartość sprzedaży dawno przekroczyła 80 milionów dolarów. Zespół Guliaieva nie tylko wyszukuje nieruchomości, ale także analizuje wszystkie ryzyka. Zanim zaproponują klientowi willę, apartament czy działkę, sprawdzają dokumenty, analizują dynamikę cen i oceniają potencjał wynajmu.

Kluczowy aspekt: Legion Real Estate inwestuje w nieruchomości razem z klientami. Oznacza to, że ich rekomendacje nie są oparte wyłącznie na teorii, ale także na własnym doświadczeniu. Poza zakupem agencja pomaga również w odsprzedaży nieruchomości, formalnościach prawnych i strategiach inwestycyjnych. Co najważniejsze - robi to bez prowizji. Wynagrodzenie Legion Real Estate pochodzi od deweloperów, dlatego interes klienta zawsze jest na pierwszym miejscu. Krótko mówiąc, to wystarczające powody, aby zapytać ich o perspektywy rynku nieruchomości na Bali.

Dlaczego tak: korzyści dla inwestorów na Bali

Mówiąc krótko - ponieważ wyspa jest wyjątkowa. Jest tu ciepło przez cały rok, a krajobrazy zapierają dech w piersiach. Tempo życia zależy od lokalizacji: jedni zachwycają się tętniącym życiem Canggu, inni preferują zaciszne dżungle Ubud. Bali od dawna przyciąga turystów i cyfrowych nomadów z całego świata, co czyni je atrakcyjnym także dla inwestorów. Osoby, które chcą zachować i pomnożyć swój kapitał, inwestują w rozwijający się rynek. Zdaniem ekspertów Legion Real Estate jest to uzasadnione, ponieważ:

1. Wysoki napływ turystów zapewnia stały popyt na wynajem. Bali znajduje się w pierwszej trójce najpopularniejszych kierunków turystycznych. Wyspa ma 320 słonecznych dni w roku, dlatego inwestorzy żartują, że sezon wysoki tu się nie kończy. W 2023 roku odwiedziło ją ponad 13 milionów podróżnych, a w 2024 roku będzie ich jeszcze więcej. Zwykle turyści wynajmują wille i apartamenty. Właściciele mogą liczyć na obłożenie na poziomie 70-90% i dochód rzędu 10-15% rocznie, co jest wynikiem lepszym niż na większości europejskich kurortów.
2. Ceny nieruchomości rosną. Wyspa jest stosunkowo niewielka, a pod zabudowę nadaje się jedynie 15% jej powierzchni. Wysokie budynki nie są tu budowane, co oznacza ograniczoną podaż przy rosnącym popycie. W efekcie ceny za metr kwadratowy rosną. W ciągu trzech lat wzrosły średnio o 30-40%, zwłaszcza w rejonach nadmorskich i dobrze rozwiniętych infrastrukturalnie.
3. Zakup nieruchomości nie jest skomplikowany. Choć cudzoziemcy nie mogą bezpośrednio posiadać ziemi w Indonezji, mogą kupić nieruchomość. Popularnym i legalnym rozwiązaniem jest długoterminowa dzierżawa na 25-30 lat z możliwością przedłużenia. Alternatywnie można zarejestrować firmę w Indonezji (PMA) i uzyskać pełną kontrolę nad gruntem oraz obiektem.
4. Rozwinięta infrastruktura. Bali to już nie egzotyczna oaza, ale miejsce z pełną infrastrukturą. Działa tu wiele międzynarodowych szkół i przedszkoli, prywatne kliniki z anglojęzycznym personelem, a także coworkingi, centra biznesowe i restauracje. Życie tutaj jest nie tylko komfortowe, ale i wygodne.
5. Brak podatku od nieruchomości. Indonezja nie pobiera podatku od nieruchomości, a podatek od dochodu z wynajmu wynosi 10% - to znacznie mniej niż w większości popularnych krajów inwestycyjnych.
6. Dobre perspektywy wzrostu. Indonezja inwestuje miliardy w rozwój infrastruktury. Na Bali powstają nowe drogi, mosty, a lotnisko jest rozbudowywane. Rząd aktywnie wspiera zarówno turystykę, jak i inwestorów.

Doświadczeni inwestorzy postrzegają Bali nie jako miejsce na wakacje, lecz jako strategiczną okazję do zyskownej inwestycji.

Czy jednak na pewno? Ukryte pułapki inwestowania w nieruchomości na Bali

Osoby, które już kupiły nieruchomość na Bali, chętnie dzielą się swoimi doświadczeniami. Jeden z użytkowników forum napisał: "Na początku miałem wątpliwości, czy warto inwestować na Bali, ale po rozmowie z menedżerami zrozumiałem, że działają profesjonalnie i rzetelnie". Inny klient, Rusłan, podzielił się opinią: "Złożyłem zapytanie na stronie Legion Real Estate i oddzwonili do mnie dosłownie w ciągu 10 minut. Po kilku dniach wybraliśmy willę w Bukit. Zazwyczaj osobiście sprawdzam lokalizację, ale tym razem coś poszło inaczej. Sprzedawcy wykonali świetną robotę - wszystko przebiegło sprawnie, profesjonalnie i bez zbędnej biurokracji. Byłem już na budowie, wszystko wygląda znakomicie".

Mimo wielu zalet, inwestowanie na Bali wiąże się również z ryzykiem. Aby czerpać zyski, trzeba znać lokalne realia.

• Nie wszyscy deweloperzy są godni zaufania. Rynek rozwija się dynamicznie, co nie zawsze jest zaletą. Nie wszyscy deweloperzy posiadają wymagane zezwolenia, niektórzy zawyżają prognozowaną rentowność, a część inwestycji nigdy nie zostaje ukończona. Przed zakupem warto dokładnie sprawdzić dewelopera - jego zrealizowane projekty, dokumentację i model finansowy.
• Wzrost cen nie wszędzie jest równomierny. Nieruchomości na Bali drożeją, ale nie w każdym rejonie w takim samym tempie. Popularne miejsca, takie jak Canggu czy Seminyak, już znacznie podrożały, podczas gdy mniej znane obszary dopiero się rozwijają. Popełnienie błędu i inwestowanie wyłącznie na podstawie ogólnego trendu wzrostowego, bez analizy konkretnej lokalizacji, może być kosztowne.
• Dochód z wynajmu zależy od zarządzania i sezonu. Bali przyciąga wielu turystów, ale to nie gwarantuje, że nieruchomość będzie stale wynajęta. Aby osiągnąć dobre wyniki, trzeba skutecznie promować lokalizację, widoki czy jakość usług. Bez tego trudno osiągnąć nawet 5% zwrotu rocznie.
• Nieruchomość wymaga zarządzania i nadzoru. Sam zakup to dopiero początek. Obiekt musi być zarządzany, dlatego często zatrudnia się wyspecjalizowane firmy (na Bali jest ich wiele). Należy także uwzględnić koszty utrzymania i podatki. Brak doświadczenia może prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek.

Jak zminimalizować ryzyko? Podstawowa zasada inwestowania to nie działać po omacku. Inwestor powinien nie tylko wybrać odpowiednią lokalizację i typ nieruchomości, ale także znaleźć rzetelnego dewelopera oraz dokładnie przeanalizować dokumentację i prawidłowo uregulować własność. To wymaga wiedzy, czasu i doświadczenia.

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość na Bali?

Aby inwestycja przynosiła dochód, a nie problemy, należy podejść do tematu kompleksowo. W agencji Legion Real Estate robią właśnie to: sprawdzają obiekty, oceniają ryzyko i perspektywy. Jak to działa?

1. Brokerzy i prawnicy na miejscu. Zespół ma siedzibę na Bali, dlatego dysponuje pełną wiedzą o rynku. Eksperci wiedzą, które projekty rzeczywiście się zwracają, którzy deweloperzy są godni zaufania, a gdzie istnieją poważne ryzyka.
2. Staranna selekcja deweloperów. Nie każdy projekt zasługuje na uwagę inwestora. W Legion Real Estate analizuje się lokalizację, koncepcję, infrastrukturę i model finansowy dewelopera. Do oferty trafiają tylko te obiekty, które spełniają wysokie standardy.
3. Zweryfikowane obiekty. Wszystkie projekty oferowane przez agencję przechodzą dokładną kontrolę. Oznacza to, że klienci nie muszą się obawiać długotrwałej budowy, problemów prawnych ani ryzyka utraty własności.
4. Dostęp do ekskluzywnych ofert. Legion Real Estate jest największą agencją nieruchomości na Bali. Deweloperzy sami oferują jej najbardziej perspektywiczne projekty, często jeszcze przed oficjalnym rozpoczęciem sprzedaży. Klienci mogą kupować nieruchomości na najlepszych warunkach.
5. Ochrona prawna. Eksperci znają wszystkie niuanse prawne i dokładnie sprawdzają dokumenty. Dzięki temu klienci nie muszą się martwić o problemy z prawem własności czy wynajmem. W razie potrzeby reprezentują ich interesy w negocjacjach z deweloperami.
6. Przejrzystość i brak prowizji. W Legion Real Estate nie ma prowizji dla kupującego - agencja otrzymuje wynagrodzenie od deweloperów. Dzięki temu klienci mogą inwestować w nieruchomości bez ukrytych opłat i dodatkowych kosztów.

Wniosek: Inwestowanie na Bali jest możliwe i opłacalne - pod warunkiem, że robi się to z pomocą profesjonalistów. Pytanie nie brzmi, czy warto kupować nieruchomości. Warto, bo perspektywy są lepsze niż na innych rynkach. Kluczowe jest wybranie odpowiedniego obiektu i zminimalizowanie ryzyka. W tym może pomóc Legion Real Estate. Setki klientów już zainwestowały, opierając się na faktach i liczbach, a nie na pięknych zdjęciach. I osiągają maksymalne korzyści.